“去年还值500万的房子，现在370万都没人要，肠子都悔青了！”
如今在韩国炒房的中国人，大多陷入了这样的绝境——房价腰斩、房贷飙升，有人资产直接缩水几百万，更惨的连押金都被卷走，被逼到走投无路。
谁能想到，曾被喊着“永不跌”的韩国房价，会摔得这么惨！
韩国楼市的“雪崩”时刻
2023年的时候，韩国兴起了一个“全租房”制度：租客无需按月缴纳房租，只需向房东支付一笔金额相当于房价50%-70%的押金，待租期结束后，押金便能全额收回。
展开剩余91%然而，这一制度却被不法分子钻了空子——部分房东卷走巨额押金后跑路，留下的房产因债务问题被银行拍卖。最终，租客不仅面临无家可归的困境，多年积蓄的押金血本无归，更有甚者还需背负银行的额外债务。
信息来源：环球网/2023.04.21/全租房诈骗受害者接连自杀，尹锡悦下令停止涉案房屋拍卖程序
信息来源：环球网/2023.04.21/全租房诈骗受害者接连自杀，尹锡悦下令停止涉案房屋拍卖程序
那一年，光是因全租房骗局走上绝路的韩国年轻人就有17人。
其中就有运动员朴熙顺。
她的遭遇令人唏嘘——朴熙顺生于1992年12月21日，是韩国女子链球项目的专业运动员，2019年9月，朴熙顺在仁川弥邹忽区租住了一套2017年竣工的公寓，选择了韩国年轻人中流行的全租房模式。
签约时，她向房东支付了7200万韩元（约合40万元人民币）押金，获得免月租居住权，仅需自行承担水电费。
2021年9月续租时，房东以市场波动为由要求提高押金至9000万韩元（约合50.1万元人民币）。尽管压力骤增，但为了维持稳定居所，朴熙顺咬牙补足了差额。
但她未曾察觉，自己已卷入房东设计的“押金杠杆游戏”，这位房东通过收取数十名租客的押金，再以抵押房产、贷款等方式扩张投资，而这一切都依赖房价上涨与低利率环境的支撑。
2022年，随着美联储激进加息，韩国被迫跟进加息以稳定汇率，浮动利率房贷成本飙升，房东的资金链彻底断裂。同年6月，房东卷走121户租客的保证金潜逃，其名下房产被法院裁定强制拍卖。
朴熙顺不仅被迫搬离住所，9000万韩元押金也因房产拍卖款不足以覆盖债务而彻底“打水漂”。
押金蒸发后，朴熙顺的生活迅速坠入谷底，她失去了全部积蓄，且因曾为凑押金借贷而背负隐性债务，只能挤在临时住所勉强度日，尽管她加倍打零工、四处求助，但在全租房受害者维权无门的大背景下，始终未能获得有效援助。
2023年4月，一张金额为6万韩元（约合338元人民币）的水费催缴单成为压垮她的最后一根稻草，催缴单上“逾期将切断供水”的字样，让这位曾在赛场上抵御无数压力的运动员彻底崩溃——她连维持基本生存的费用都已无力承担。
4月17日凌晨，朴熙顺服药自杀，被朋友发现时已失去意识，最终不治身亡。家人在她的垃圾袋中找到这张水费单，在遗书中，她详细讲述了全租诈骗的遭遇与求助无门的绝望。
这种本应“租客省房租、房东获资金”的双赢模式，在资本炒作与政策失察下最终在利率上升、房价下跌时引发了系统性崩盘。
从“抢房”到“逃荒”
曾几何时，中国买家是韩国楼市中最活跃的群体之一，“韩国房价，尤其是首尔房价只涨不跌”，甚至成了不少投资者的“信仰”。大家之所以如此笃定，背后有着几层现实原因：
首先，核心在于对“汉江奇迹”与韩国国运的迷信。
在许多投资者眼中，韩国作为发达国家，经济底子雄厚，且全国财富与资源高度集中于首尔——近一半人口聚集在首都圈，最好的工作、教育、医疗资源也尽在于此。这种“单极集中”的发展模式，让他们认为首尔房价如同中国的北京、上海，自带“天然钢底”：只要韩国经济不垮，首尔的核心房产就是最安全的投资避风港。
当时恰逢全球货币宽松周期，韩国的政策更起到了火上浇油的作用。
2020至2021年，为应对疫情，全球利率处于历史低位，韩国政府也推出了宽松的房贷政策。那段时间，首尔热门地段如江南区的房价涨幅惊人，一年上涨30%、50%已成常态，部分房产甚至接近翻倍。
亲眼所见的暴涨比任何广告都有说服力，让后来者产生“再不买就永远上不了车”的恐慌，纷纷跟风涌入楼市。
早期进入韩国楼市的中国投资者大多赚到了钱，他们的成功故事在圈内流传，不断强化“韩国楼市能赚钱”的印象
再加上相比欧美市场，韩国与中国地理相近、文化有共通之处，让投资者更易产生“熟悉感”与“安全感”。
这种早期成功的经验，让后来者逐渐放松警惕——只盯着潜在收益，却选择性忽略了隐藏的风险。
更有投资者算了一笔“精明账”：在首尔买一套公寓，通过全租房制度租给韩国年轻人，收到的高额押金（通常为房价的50%-70%）不仅能覆盖大部分房贷月供，甚至还有结余，相当于“以租养贷”。
自己只需支付首付，就能撬动一套海外资产，还能坐等房价升值。这套看似完美的投资模型，进一步固化了“稳赚不赔”的认知，让更多人义无反顾地入局。
谁也没料到，美联储后续的猛烈加息打破了这一平衡；雪上加霜的是，韩国还推出了针对性政策——立法者计划在首都圈实行“外国人土地交易许可制”，明摆着限制中国买家；再加上房贷审批日益严格，过去“以租养贷”的路径彻底走不通，中国投资者只能紧急“撤离”。
信息来源：驻釜山总领事馆经贸之窗 /2025.08.29/韩政府出台遏制外国人投机炒房新规
信息来源：驻釜山总领事馆经贸之窗 /2025.08.29/韩政府出台遏制外国人投机炒房新规
撤离的信号已然明确：2025年1月，中国买家在韩国的房产过户登记仅634人，同比减少32%，且这一数据已连续三个月下滑。
但“撤离”远非易事，部分中国租客在签订全租房合同时未购买相关保险，一旦房东破产、房屋被拍卖，最多只能追回45%的押金，剩余损失只能自行承担。
东京成“新战场”？
从韩国楼市撤出的资金，不少流向了东京。
2024年，外资在日本不动产市场的投入同比激增63%，东京核心区20%至40%的新房被外国人买走，其中不乏中国投资者的身影。
为何大家纷纷涌向东京？因为东京核心区房价比纽约、香港低约30%，叠加日元汇率处于1990年以来的低位，相当于在原价基础上打了“七折”，性价比凸显；
此外，相比韩国政策的反复，日本楼市看似更稳定，不少投资者认为“长线投资必赚”。
但热闹背后，东京楼市的“坑”早已显现：这里的房产早已不是普通人能触碰的领域——月薪25万日元（约合1.2万元人民币）的普通上班族，即便不吃不喝，也需要8年才能买下1平方米。
东京23区的单身公寓月租已突破10万日元（约合4900元人民币），房租占收入的比例高达32%，连本地年轻人都快租不起房。
开发商更是“火上浇油”：受钢材价格上涨34%、工人日薪涨至1500元人民币的影响，开发商索性将重心转向豪宅开发——目前东京1亿日元（约合500万元人民币）以上的豪宅占新建住宅的70%，刚需房供应越来越少，房价自然被越炒越高。
日本政府也已出手限制：千代田区明确规定，买房后5年内不得转售，且实行“限购1套”政策，直言此举是为“阻止投机者抢房”。
更麻烦的是，日本征收固定资产税，房产持有时间越长，持有成本越高；若房产租不出去，投资者每月都要“白扔钱”，收益预期大打折扣。
停止“炒房神话”
无论是韩国楼市的崩塌，还是东京市场的虚火，这波全球性的楼市波动都戳破了一个亘古不变的真相：世上从没有永远只涨不跌的房价。
说到底，房子的核心属性是“用来住”，而非“用来炒”。
从韩国的“全租难民”到东京“8年买1平米”的现实，这些因“炒房”引发的闹剧早该落幕。
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